人氣急升,樓市回暖行情能否持續?

   日期:2020-07-03     來源: 南方日報      瀏覽:27     評論:0    
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   ■縱深

  今年端午節假期,除北京樓市相對冷清外,其他重點城市均迎來交易小高潮。針對這一輪人氣急升和放量成交的成因,業內人士給出了多維度的分析。

  隨著7月1日的到來,2020年“下半場”正式開始。市場普遍關注的是,這一波行情能否持續,或者市場熱度能保持多久。

  ?原因

  保值意識和企業促銷激發交易熱情

  端午節前的這一波人氣,首先與房企普遍大幅讓利有關。

  近兩個月以來,在恒大等龍頭企業的引領下,整個行業通過“以價換量”來回籠資金和沖業績的熱情高漲。在一些三四線城市以及一二線城市,地理位置較為偏遠的樓盤,房價比此前的高點出現了2000-3000元/平方米的落差。這無疑是在疫情影響下需求收緊后、市場競爭日趨白熱化的結果。許多企業索性推出“一口價”房型來吸引客戶,導致一些原本沒有置業規劃的家庭也表現得無比心動。

  其次,有觀點認為,端午節前后樓市人氣急漲,很有可能與全球疫情影響下人們對個人資產安全的擔憂相關。在全球經濟處于暫時停滯的狀態下,各國“放水救市”的行動越發普遍,包括美國在內的多個國家都在拼命增發貨幣,而在貨幣貶值的心理壓力下,房子仍然被大多數中國家庭認為是最佳資產保值增值的方式。

  在樓市資深人士看來,這一波行情,不排除有開發商采取“饑餓營銷”的手段。為了制造市場供不應求的局面,開發商抓住購房者的焦慮心理,促使項目收益獲取最大化。此前,開發商就曾采用過“捂盤惜售”的手段,讓購買者認為市場供不應求,進而引發恐慌性購買。同樣,通過打折促銷,也可以先把市場情緒調動起來,然后再通過營銷手段吸引客戶購房。當然,短暫的情緒爆發,很可能被一些人錯判成市場回暖的信號。

  受疫情影響,整個市場之前一直處于“冰凍”狀態,隨著疫情趨緩,線下售樓處的開放,積壓的需求在短期內得以爆發。此外,3月是學校開學季,學區房的需求也會相應增加。但資深人士表示,需求的短暫回暖,并不代表市場的真正復蘇。近期,國家宏觀金融政策處于比較寬松的狀態,加上房企促銷力度加大,很多購房者會被市場情緒給帶動,一股腦地加入購房大軍。

  不過,更多的人關心的是,這一波行情是否能夠持續,或者市場熱度能夠保持多久。畢竟,在全球經濟停滯的背景下,收入預期和購買力受到較大影響。資深人士也表示,應該謹慎看待近期的樓市回暖,切忌誤讀為投機炒作的機會。

  ?宏觀

  下半年貨幣政策整體保持寬松

  有機構分析稱,宏觀環境和政策層面的變化,將會進一步放大下半年上車“窗口期”。

  克而瑞即認為,當前全球居高不下的疫情壓力,會對樓市形成兩股作用力:一是對疫情二次復發的擔憂會促使房企抓住現有銷售期,加緊去化。今年端午節這一波行情,四個一線城市中僅北京市場表現冷淡,新房成交量同比下降了17%,二手房則同比下降了1.2%。這一方面也會刺激房企居安思危,加大在下半年的促銷力度。二是政策層面將會持續寬松,為需求“上車”提供更為寬松的條件。今年的政府工作報告已經對全年的房地產政策定調。未來在“房住不炒”總基調下,各地因城施策將更加靈活,以保障房地產市場平穩運行。此前,政府在土地出讓、銷售保證金和人才落戶等方面已經出臺一系列政策來穩定市場,亦已取得明顯實效。除此以外,央行通過降息和下調貸款利率對資金進行引導,一定程度上也會影響大家對市場的預期。

  從國常會定調到陸家嘴論壇幾位領導的發言來看,今年下半年我國的貨幣政策整體將保持寬松,但邊際放松空間有限,相對充裕的資金或多或少將流向房地產市場。

  不過,對于投機炒房的行為,國家仍會在政策上保持高壓態勢。譬如,6月29日,中國銀保監會消保局便發布《關于合理使用信用卡的消費提示》。消費者將信用卡借款違規用于房地產、證券、基金、理財等非消費領域,放大資金杠桿,易導致個人或家庭財務不可持續,并會承擔相應后果,也致使金融機構風險累積。消費者應當正確認識信用卡功能,理性透支消費,不要“以卡養卡”“以貸還貸”,更不要“短借長用”,合理發揮信用卡等消費類貸款工具的消費支持作用。

  綜合來看,業內人士預計,下半年房地產市場仍具韌性,大概率將延續復蘇與分化的既定格局,隨著房企加快供貨節奏,成交有望繼續回升,但增速或將明顯放緩。相對而言,核心一、二線城市仍有強勁需求支撐,成交有望穩中有升,弱三、四線城市依舊面臨較大的調整壓力。

  ?行業

  業績壓力

  直接影響讓利幅度

  業內普遍認為,今年下半年的行情走勢仍然跟企業本身的內在動力有直接關系。動力,從另外一個角度可以理解成壓力??偟膩砜?,今年房企最大的兩座壓力大山,一個是還債,另一個就是業績。盡管由于融資環境的改善,今年企業資金鏈會有所緩解,但是回籠資金的欲望仍會非常迫切,在這種情況下就必須盡最大能力地出貨。沖業績的手段也是為了出貨,只不過,在“房住不炒”的總基調下,地方政府在活躍市場上不可能用藥太猛。因而,賣房終究得靠企業自身。

  參照房企年初提出的2020年銷售目標,今年上半年至少得完成40%,下半年壓力才不會那么大。但從實際情況來看,上半年完成率不足40%的房企并非少數,包括保利置業、融信中國、榮盛發展、花樣年、新城控股、首創置業、中國奧園、金科集團、世茂房地產、綠城中國、佳兆業、合景泰富、旭輝集團、富力地產、融創中國、遠洋集團等16家。完成率超過50%僅恒大、金茂和濱江集團等少數幾家。如果考慮到部分企業為獲得商業排行榜上更高排位,存在對上半年銷售業績注水的可能。所以,房企的實際銷售業績有可能比企業自主發布的成績單還要弱一點。

  對于合景泰富、旭輝集團、富力地產、融創中國、遠洋集團等企業來說,上半年完成情況很不理想,頭頂著巨大的銷售壓力,如何才能在下半年跑出量來?當然只能降價了。有業內人士分析稱,當大部分房企都面臨降價搶占市場的壓力時,反過來會進一步引發價格的踩踏效應,即大家比著降價。對于房企來說,銷售目標的實現,不僅關乎自己的現金流和債務壓力,也是市值管理的重要手段。若最終業績與目標相差甚遠,其股價承受的壓力將會更大。由此可以判斷,對業績的考量將直接影響到企業對產品的定價。不過,畢竟拿地的價格居高不下,業內人士也提醒置業者對企業的降價幅度不要期望過高。不管對企業還是對市場來說,維護平穩健康的發展仍然是首要目標。因而,房價不可能大起大落。

  南方日報記者 馮善書

 
 
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